谢逸枫：中国房住不炒之下买房还是租房

房子的居住、民生、公共、福利属性定位，无法掩盖房子的本质，就是住+金融+其他。为啥房子是过去二十年与未来二十年中国最好的投资理财产品，不要信誓旦旦的告诉我：“房子不是用炒的，房子是用来住的”，所谓的房子定位。老谢可以负责任的告诉你：“事实上，房子是用来住的、同时是用来投资升值、融资变现(抵押贷款)、资产证券化、租房收租、养老、落户、上学、补巨款、身份象征、财富象征、生活品质、拯救公司的、娶媳妇的、抗通货膨胀的、抗负利率、抗人民币贬值、实现中国梦的”。

房子是用来住的，不是用来炒的，意味着“未来五年放弃炒房”，肯定是错误的解读。因为商品房的房子带有土地、金融、资产的属性，除非中国刑法规定炒房是犯罪，炒地是犯罪，贷款给炒房者是犯罪，炒房所得是非法收入来源，要没收。口号或者讲话，要变成现实，没有法律与完善的制度及配套政策、现实的基本条件支撑，往往是无法长期性的，只是是临时性的政策决定而已。

让全体人民住有所居。如何理解?老谢认为：住房的问题，已经上升到政治、国策的历史高度，未来五年到十年的政府目标，就是解决买不起商品房的人住房问题，首当其冲的就是居住于城市的人，本地人与外地人。首先是有房子住，是有产权的，还是无产权的，还不清楚。其次是商品房还是保障房还是共有产房还是租赁房，人才房、棚户房还是农民房，还是小产权房，还不清楚。最后是城市与农村，城市人与农村人的有差别的。先城市的有户籍的，后城市有居住证的，人才等，然后才外地人。

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。如何理解?老谢认为：短期之内，未来5年到10年，这样的房子定位不会改变，在没有解决买不起商品房的人住房问题，实现全民住有所居的伟大宏伟目标前。长期看，肯定是不符合社会发展的，这样的房子定位是会取消或者调整的。因为不符合时代发展，不符合市场发展，不符合经济发展，违反市场规律、违反经济规律的。即使是发达国家的德国等法律规定，房子也是可以投资的，并非说一刀切的禁止投资或者炒的，只是有底线。

房子是不可以炒的，事实上是默认可以投资的，房子转变成资产证券化，本质上还是房子与房子的房价或者租金支撑。首先是房子不允许炒，但是应该可以投资，因为土地与项目投资及证券化的股票或基金是允许的，所以房子的投资也是合理的。其次是非商品房不允许炒，商品房可以投资，因为保障房、共有产权房、租赁房、人才房、棚户房是带保障性的住房。最后是商品房的房子的既可以住，又可以投资，还可以融资，因为房子下面的土地与金融已经捆绑一块。

事实上，这就是房地产市场的双轨制，商品房与非商品房的两个市场。商品房的房子去行政化调控、去限制性政策调控，回归市场化，才是真正意义上的市场经济房子。如果非常坚持不允许炒，应该先不允许炒地，不允许高价炒地卖，不允许高价贷款利率。否则，房子不是用来炒的，最多只能说是保障房、租赁房、共有产权房。因为这些房子没有啥金融、资产属性，纯粹是带有保障性质的。最好的办法不是用限的政策去调控，是用法律去禁止，只可居住，不可出售，禁止流动性。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如何理解?老谢认为：突破土地制度与二权一制的产权制度，才是关键。首先是供需关系看，住房供应体系里关键是供应主体，除了政府、房企，关键是要让更多的企业、个人、单位、集体一起参加。其次是供应体系的保障，完善商品房与二手房及集体用地的土地供应制度，或者是法律上使产权房转正等，即房子与土地的两端市场供应体系。最后是商品房、租赁房、共有产权房、保障房、棚户房为住房类型的租购并举的住房制度，这就是高端有市场，中端有支持，低端有保障的住房保障制度。

房子定位与住房制度对未来房地产市场走势的影响?老谢认为：改革不了产权、居住、土地、金融、财税制度，中国房地产未来20年依然是支柱产业，拉动中国经济增长的引擎器、驱动力、火车头。而改变不了供需关系，改变不了人口集中、改变不了资源非市场配置，未来房价经过短期调控引起的调整、波动之后，房价会重新进入上涨的通道。首先是无法撼动中国楼市未来上涨的基本面，经济面看，没有房地产的中国经济，是无法稳增长、保增长、防经济、金融、债务风险、防通货膨胀、防资本外流、防止失业率爆表的。

任何一个产业都无法代替房地产在中国经济、金融、债务、基建的运行重要作用。房地产对中国经济、金融、债务、物价、汇率、就业的稳定贡献非常巨大。这不是去房地产化，不是去什么商品房的房子金融、资产属性化。财政面看，没有土地与房地产税费映收入的中国财政，是无法保障地方财政、金融、债务安全、基建投资、城市发展等的。金融面看，没有房地产支撑银行金融，金融业不可能高枕无忧。个人家庭与社会面看，房子占着超过70%以上的个人、家庭资产的比例。

没有房地产，如何安居乐业。物价面看，没有房地产吸收大量的货币，通货膨胀不可避免。其次是限制性的楼市政策未来五年将会持续存在，却不影响房子的投资价值，没有限制性的政策城市，依然可以投资购买。一旦经济、金融、债务扛不住了，限制性政策又面临取消或者调整，城市商品房的房子，又将恢复到炒的层面。土地、房子的资源分配已经基本垄断，谁控制着资源，谁就有市场与价格决定权。不担心收什么房地产税、遗产税、空置税，因为增加税收，意味着增加成本。

最后是土地制度与二权一制的产权制度及分税制度没有实质性改革前，多主体供给的住房体系根本无法建立。没有法律、法规的支持，多渠道住房供应的无法保障。没有足够多的土地、房子供应，租购并举的住房制度建立也是非常困难。打破这些一道道的壁垒，让房地产回归市场化，才是真正意义上的改革。

傻瓜才会去理会不买房、不投资的建议，压根就不提什么长效机制、房地产税、租售同权、去杠杆了，当前的措施就是限制性政策的中短期化与金融、货币、信贷的临时性收紧及租赁房、共有产权房的增加土地、住房供应。

让全体人民住有所居，意思就是有房子住，却未强调或者说明是有产权还是没产权，是商品房还是保障房，是租赁房还是共有产权房，是小产权房还是农民房，是人才房还是什么棚户房。从调控与国情来看，目的就是要鼓励改善与首次的购房者，特别是有资格、有条件、有经济能力，拼命买房就对了。1.买不起商品房的，你就努力赚钱，买商品房。2.实在买不起商品房的，你就等着保障房、共有产权房、租赁房、人才房、棚户房。

3.如果等不到这些房，你就自己想办法建小产权房，或者是回老家自己建农民房。4.如果还是没办法，就只好住群租房。国家给“房住不炒”的房子定位，是否真的意味着租房时代开启，炒房时代终结。怎么理解所谓的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

老谢是这样看的：房子是用来住的，不是用来炒的透露出什么信息?未来五年方向既已明确：1.楼市调控：稳增长、控房价涨幅、去投资投机、因城施策、分类调控，以行政措施与信贷政策及税收、土地为主的四大手段。一线城市限购、限贷、限售长期化与二线及部分三线的行政调控短期不会取消或调整，2017年内继续加强。到2018年不会加码，因为经济下行或银行风险或土地财政或者市场风险，二线与部分三线的调控政策存在调整或者局部放松可能性。

货币政策：中性稳健，加息可能性小，降准2018年年初落实，市场利好。资金利率下调、价格成本下降。2.长效机制短期不会出台，仍继续为基础性制度与长期性的制度实施改革，住房制度、土地制度、税收制度、金融制度需要继续改革，产权制度、房地产法律制度、不动产登记与住房信息联网及房地产税立法、房屋评估技术系统与人才培训系统、保障房与租赁房及共有产权房制度的基础性工作需要继续推进。

3.住房市场的供应体系与住房制度完善。形成低端有保障，中端有支持，高端有市场的住房供应体系。租售制度完善，房企自持与租赁地块供应增加，租赁性住房供应大增，预计集体、工业、商住地块转变成租赁用地，银行与房企进入租赁市场。第一是通过zf、开发商、农村经济机构等多主体建设公租房、长租公寓等租赁形式的房屋，供给低收入群体租住。

第二是通过共有产权房，zf控制价格的商品住房等支持人才和中产阶级购买。通过放开豪宅市场价格，满足高端人士的需求。第三是通过zf、开发商、银行等多主体建设租赁住房。第四y、zjh部门加快推进房地产资产证券化，房企租赁住房资产证券化、长租类住房资产证券化。开发商通过发行债券证券，筹集租赁房开发经营资金，解决全自持70年的资金回笼难题。

房地产投资理财者投资买房依然是主要方向，部分转而购买房企上市股票或房地产债券证券。4户籍改革逐渐打通，城乡二元制依然存在。 5.财税制度改革，房地产税短期不出的趋势明显，五年内立法先行。6.粤港澳大湾区及雄安 新区及城市群规划出台。7.坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。