观点一周评述：万科“断崖式下跌”与房企销冠之争

　　在二线调控此起彼伏的风声中，这一年的“金九银十”已经来了。像是楼市的一个风向标，经过一个比较低迷的8月之后，所有人都在期待9月可能的变化。

　　对于这些年的“赢家”万科而言，9月也许是改变低迷近况的一个机会。

　　上周五公布的销售业绩表现，让人们看到了延续一年多并愈发扑朔迷离的股权之争对万科所造成的影响。

　　9月2日，万科宣布，2016年8月份实现销售面积162.1万平方米，环比减少21.95%；销售金额人民币200.1亿元，环比减少27.08%。

　　从6月的424亿跌到7月的274.4亿，再到8月的200亿，万科月度销售连续两个月下跌的表现，可以用大家非常熟悉的“断崖式下跌”来形容。

　　显而易见，对于万科这种在全国各大中城市都有项目布局的龙头企业而言，如果只是政策、市场和行业形势发生了变化，很难会对过去连续数年保持稳定增长的万科造成这种影响。

　　根据观点指数统计，除2月有春节假期影响之外，万科前5月有四个月销售保持在200亿以上，其中，3-5月每月稳定在350亿左右，6月达到最高点424亿。

　　6月之后出现下跌的现象，很早之前万科管理层已经发出“警告”；而在8月召开的中期业绩会上，王石、郁亮缺席更像是给出了一个隐晦的信号。

　　王石在去年底频频高调发声并引发舆论战，随着形势变化逐渐减弱，直至如今完全沉默，像是告诉大家：“股权之争对万科的影响，不看言论，看数据。”

　　6月的股东大会，应是王石最近一次在媒体公众面前发表有关股权之争的言论；8月的中期业绩会，万科只派出了执行副总裁张旭，董事、执行副总裁王文金，执行副总裁孙嘉，董事会秘书朱旭这四人出席，看起来只是应付局面。

　　于是，万科中期业绩会变成了“诉苦大会”：股权事件令到新的土地项目获取受阻，合作伙伴和客户信心受损，公司业务拓展受到影响，以及团队稳定性受到冲击。

　　业绩表现受到冲击是最明显的，所以我们看到万科月度销售从424亿跌到274.4亿，进而跌到200亿，几乎触及了年内最低点。

　　谈及销售，不能回避的另一个企业是恒大。作为近年来万科强有力的挑战者，已经持有万科A股6.82%的恒大看起来即将超越成功。

　　8月9日，恒大公告宣布，将2016年度合约销售目标上调至3000亿元，较2000亿元的原定目标上升了50%，较2015年的实际合约销售额增长了49%。

　　恒大上调全年销售目标的信心之一，来自于6月以后的业绩爆发：上半年恒大销售表现虽然不错，但几乎每个月都落后于万科。从7月开始，一切变得不一样了。

　　据观点指数统计，上半年万科销售1900.8亿,且增长稳定，恒大则为1417.8亿，看起来完全没有机会在今年超越。

　　但到了7月份，恒大实现合约销售430.1亿元，创下单月销售新高，远远超越了万科的274.4亿；8月份，万科已公布销售数字为200亿，而据观点指数监测，恒大仍然将保持高位，并录得超过7月份的销售数字。

　　以此计算，恒大1-8月销售约为2300亿元左右，万科则为2375.2亿，如果9月份万科没有办法摆脱颓势，那么我们很可能在年底看到一个新的房地产销售冠军。

　　在如今分化与去库存的市场环境中，房地产行业集中度提升越来越快，“强者恒强”的局面一年比一年明显。类似万科、恒大这种房地产企业中最顶尖的一批企业，如非企业自身不稳，很难会受到政策与市场因素的影响而大幅倒退。

　　在某种程度上来说，万科的股权之争事件如何解决，将奠定未来一段时间内行业龙头企业的新格局。

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